截至2月6日,20余家上市房企發(fā)布2020年1月份未經(jīng)審核的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。一線龍頭房企銷售額增速整體有所放緩,部分中等規(guī)模房企銷售額增速較快。按以往的經(jīng)驗(yàn),1月份為全年銷售淡季,企業(yè)通常會(huì)在2、3月份集中發(fā)力。由于疫情的影響,預(yù)計(jì)一季度銷售額增速整體放緩。值得注意的是,1月下旬以來,多家房企開啟線上售樓,以應(yīng)對(duì)銷售壓力。
增速放緩
部分一線梯隊(duì)房企銷售額增速放緩,主要與銷售均價(jià)下降有關(guān)。以中國(guó)恒大為例,2020年1月實(shí)現(xiàn)合約銷售額約405.5億元,同比下降6.07%;實(shí)現(xiàn)合約銷售面積約449.8萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)16.02%。報(bào)告期內(nèi),公司合約銷售均價(jià)為9016元/平方米,同比下降23.11%。
1月份萬(wàn)科A銷售業(yè)績(jī)較為亮眼,銷售金額位列克而瑞榜單第一位。報(bào)告期內(nèi),公司新增建筑面積和拿地規(guī)模均有所下滑。具體看,2020年1月公司實(shí)現(xiàn)簽約金額549.1億元,同比增長(zhǎng)12.3%;簽約面積333.5萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)5%;新增建筑面積69.7萬(wàn)平方米,環(huán)比下降42.8%,同比下降76.5%。
華創(chuàng)證券研報(bào)指出,1月萬(wàn)科A在土地市場(chǎng)獲取上海、南通、太原等地6個(gè)項(xiàng)目,拿地區(qū)域主要集中于一二線樓市。報(bào)告期內(nèi),公司平均樓面均價(jià)為5482元/平方米,環(huán)比下降43.1%。當(dāng)月拿地面積占銷售面積的比例為21%,相比2019年同期的99%下降78個(gè)百分點(diǎn);拿地均價(jià)為當(dāng)月銷售均價(jià)的33.3%,較2019年的37.8%下降4個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月拿地金額占銷售金額之比為7%,較2019年的37%下降30個(gè)百分點(diǎn)。
部分房企銷售額環(huán)比增幅較大。以碧桂園為例,2020年1月,連同合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司,共實(shí)現(xiàn)歸屬股東權(quán)益的合同銷售金額約329.2億元,同比減少0.44%。歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約379萬(wàn)平方米,同比減少0.89%。不過,權(quán)益銷售金額環(huán)比增幅達(dá)166.34%。
部分中等規(guī)模房企銷售額同比增長(zhǎng)幅度較高。中駿集團(tuán)控股2月6日晚間發(fā)布的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示,集團(tuán)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約50.29億元,同比增長(zhǎng)8%;實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約33.17萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)9%。2020年1月,集團(tuán)平均銷售價(jià)格為1.52萬(wàn)元/平方米。
中駿集團(tuán)控股2019年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約805.01億元,同比增長(zhǎng)57%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約632.47萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)52%。2019年銷售額月均值為67.08億元,遠(yuǎn)超2020年1月份的銷售數(shù)據(jù)。
業(yè)內(nèi)人士指出,1月份為全年銷售淡季,企業(yè)通常會(huì)在在2、3月份集中推盤搶收。今年春節(jié)時(shí)間提前,并受疫情影響,多地售樓處、施工現(xiàn)場(chǎng)關(guān)停,樓市成交下行,房企1月份的銷售業(yè)績(jī)受到影響。
線上銷售
為減少疫情帶來的影響,碧桂園、雅樂居、陽(yáng)光城、金隅地產(chǎn)等房企推出了線上售樓處,在線推銷樓盤。
以碧桂園為例,公司川西南區(qū)域下轄的成都、眉山、樂山、雅安、涼山州等城市大部分項(xiàng)目銷售中心暫停對(duì)外開放,具體開放時(shí)間將另行通知。為保障有購(gòu)房需求的客戶正常了解項(xiàng)目信息,辦理各項(xiàng)手續(xù),碧桂園川西南區(qū)域啟動(dòng)應(yīng)對(duì)措施,開啟鳳凰云線上購(gòu)房通道。
值得注意的是,貝殼找房、58同城、居理新房等中介平臺(tái),近期加大了線上銷售力度。
居理新房創(chuàng)始人兼CEO王鵬對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,線上平臺(tái)咨詢師可實(shí)現(xiàn)24小時(shí)在線、1對(duì)1服務(wù)。同時(shí),通過VR看房、視頻講盤、實(shí)時(shí)直播等方式,讓用戶不用出門就可以全面了解房源信息,并為用戶精準(zhǔn)推薦合適樓盤。用戶選定意向房源后,基于電子協(xié)議,交易將在線上完成。這些措施有利于帶動(dòng)房產(chǎn)交易從線下向線上轉(zhuǎn)移。
58同城發(fā)布的《2020年1月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》指出,受春節(jié)和疫情等因素影響,用戶找房整體熱度有所下滑。但是,58同城、安居客臨感VR看房訪問量占比提升,環(huán)比上升57.7%,北京、???、太原的臨感VR看房訪問量占比環(huán)比增長(zhǎng)超過70%。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,一些年前看房的人,近期有交易。但直接通過網(wǎng)上平臺(tái)交易的目前較少。多位業(yè)內(nèi)人士指出,未來對(duì)物業(yè)管理好、小區(qū)品質(zhì)高的需求會(huì)更迫切。
應(yīng)對(duì)壓力
值得注意的是,與往年2、3月份銷售沖刺的高預(yù)期不同,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,待售和在售項(xiàng)目的去化速度預(yù)期有所放緩,中小房企面臨較大的資金壓力。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英表示,短期看,首先是疫情對(duì)房企最直接的影響是成交下滑,其次是房企拿地延遲,開工推遲會(huì)拉長(zhǎng)上市供應(yīng)的節(jié)奏。這一系列影響因素考驗(yàn)房企應(yīng)對(duì)負(fù)債的能力。房企除了還債壓力,還要應(yīng)對(duì)在銷售回款不暢情況下的經(jīng)營(yíng)成本。相比中小房企而言,大型房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。
國(guó)仕英預(yù)計(jì),二、三季度信貸投放有望針對(duì)性地放松。在整體信貸規(guī)模和流動(dòng)性提升的大背景下,企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注資本市場(chǎng)窗口期,靈活應(yīng)用公司債、票據(jù)等直接融資產(chǎn)品補(bǔ)充資金來源。
對(duì)于后期開發(fā)商會(huì)否通過漲價(jià)的方式,彌補(bǔ)銷售額放緩的問題,東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)總裁胡長(zhǎng)龍對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,不少地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格已觸底,但價(jià)格由供求關(guān)系決定,開發(fā)商不會(huì)為了達(dá)成全年銷售目標(biāo)而選擇漲價(jià)。( 作者:董添)