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多家房企新增有息負(fù)債高企

2020-05-20 09:39:00

  2020年以來,房企新增融資規(guī)模普遍較大。中國(guó)證券報(bào)記者了解到,房企在降杠桿和擴(kuò)規(guī)模之間難以實(shí)現(xiàn)平衡,不少降負(fù)債的企業(yè)拿地節(jié)奏放緩、銷售目標(biāo)調(diào)低。業(yè)內(nèi)人士指出,為了行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把安全運(yùn)行線放在首位。
  負(fù)債較高
  5月12日晚,金融街發(fā)布《關(guān)于累計(jì)新增有息負(fù)債超過凈資產(chǎn)百分之二十的公告》。公告顯示,截至2019年末,公司凈資產(chǎn)金額為389.81億元,有息負(fù)債余額為869.51億元;截至2020年4月末,公司有息負(fù)債余額為984.25億元,累計(jì)新增有息負(fù)債金額為114.74億元,占公司2019年末凈資產(chǎn)的比例為29.43%。
  金融街指出,截至2020年4月末,公司銀行借款相比2019年末減少1.2億元,占2019年末凈資產(chǎn)比例為-0.31%。非金融企業(yè)債務(wù)融資工具(SCP)和CMBS增加82億元,占2019年末凈資產(chǎn)比例為21.04%。其他有息負(fù)債增加33.93億元,占2019年末凈資產(chǎn)比例為8.7%。從負(fù)債結(jié)構(gòu)看,截至2019年底,金融街共持有有息負(fù)債869.51億元,基本以長(zhǎng)期負(fù)債為主,短期負(fù)債比例僅為18.7%。
  克而瑞根據(jù)房企發(fā)布的2019年年報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示,2019年末房企的總有息負(fù)債量46942億元,同比增長(zhǎng)16.40%。其中,總有息負(fù)債超過千億元的有11家,同比增加1家;有息負(fù)債同比增長(zhǎng)的企業(yè)占比達(dá)到86%,同比持平,但增幅達(dá)50%以上的僅有6家,同比減少5家。
  除上述新增有息負(fù)債外,近期,金融街還發(fā)布了多筆大額融資計(jì)劃。4月29日晚,金融街發(fā)布《關(guān)于公開發(fā)行公司債券的預(yù)案》,公司本次申請(qǐng)公開發(fā)行公司債券票面總額不超過181億元(含181億元,最終規(guī)模以監(jiān)管機(jī)構(gòu)審批為準(zhǔn))。公司本次申請(qǐng)公開發(fā)行公司債券獲得監(jiān)管批文后,擬采取分期發(fā)行方式,用于償還到期公司債券和其他金融機(jī)構(gòu)借款等合規(guī)用途。
  多家機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)指出,金融街近年來由于投資強(qiáng)度較大,負(fù)債水平整體攀升迅速。截至2019年底,公司凈負(fù)債率為188.9%,在所有上市房企中,凈負(fù)債率排名居前。除金融街外,截至2019年底,華遠(yuǎn)、富力、建發(fā)、融創(chuàng)、中南、恒大、綠地、佳兆業(yè)、陽(yáng)光城、金科等房企凈負(fù)債率也超過100%。
  難求平衡
  值得注意的是,不少房企在2019年年報(bào)披露,報(bào)告期內(nèi)大幅降低了負(fù)債率。但是,與此同時(shí),這類房企普遍調(diào)低了2020年的銷售目標(biāo)。究其原因,房企負(fù)債率降低主要和拿地減少有關(guān),拿地減少使得房企可以銷售的項(xiàng)目量減少,進(jìn)一步影響房企未來的銷售金額。降負(fù)債、擴(kuò)規(guī)模之間難以尋求平衡。
  以新城控股為例,公司2019年年報(bào)顯示,公司共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入858.47億元,同比增長(zhǎng)58.58%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)126.54億元,同比增長(zhǎng)20.61%。報(bào)告期內(nèi),新城控股凈負(fù)債率由2018年的49.21%大幅降低至16.36%。
  銷售目標(biāo)方面,新城控股將2020年的銷售目標(biāo)定為2500億元,相比2019年銷售目標(biāo),調(diào)低預(yù)期明顯。公司2019年年報(bào)顯示,報(bào)告期內(nèi),公司合同銷售金額達(dá)2708.01億元,同比增長(zhǎng)22.48%,銷售面積達(dá)2432萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)34.21%。
  對(duì)于新城控股調(diào)低銷售目標(biāo)的原因,平安證券指出,新城控股由于2019年拿地開工放緩,加上應(yīng)對(duì)突發(fā)事件出售部分項(xiàng)目,將對(duì)公司2020年可售貨值形成制約,疊加疫情影響,預(yù)計(jì)2020年銷售額存下行壓力。公司2020年計(jì)劃銷售額與新開工分別為2500億元和1665.1萬(wàn)平方米,同比下降7.7%和47.9%,后續(xù)需持續(xù)關(guān)注拿地開工放緩對(duì)公司貨值及銷量的影響。
  值得注意的是,部分降低負(fù)債率的房企,雖然沒有調(diào)低銷售目標(biāo),但為減輕負(fù)債壓力,采取降價(jià)促銷的方式,以加快項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度。2020年以來,以中國(guó)恒大為代表的上市房企普遍開展大規(guī)模降價(jià)促銷的活動(dòng)。從結(jié)果看,這些房企雖然銷售金額取得一定的進(jìn)展,但利潤(rùn)率出現(xiàn)普遍下降。
  多元化融資
  諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,規(guī)模與負(fù)債確實(shí)難以平衡,擴(kuò)大規(guī)模往往會(huì)帶來成本的上升,從而使得負(fù)債率提升;注重資金的安全性,則對(duì)規(guī)模擴(kuò)張有一定的影響。企業(yè)要平衡好兩者之間的關(guān)系,不能一味地注重規(guī)模,也不能一位地注重資金安全。一般企業(yè)要把握住拿地和融資的窗口期,如市場(chǎng)不好的時(shí)候,要多拿地補(bǔ)倉(cāng);融資條件好的時(shí)候要積極融資,融資環(huán)境成本較高的時(shí)候相應(yīng)地減少融資。
  王小嬙指出,房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80%左右是相對(duì)安全的。房企應(yīng)該多元化融資,尋求更多的融資渠道。在融資結(jié)構(gòu)上,利率較低的國(guó)內(nèi)貸款占比要相對(duì)高點(diǎn),尤其是在國(guó)內(nèi)貸款環(huán)境相對(duì)寬松的情況下。
  中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來說,高杠桿是高利潤(rùn)、高回報(bào)的重要實(shí)現(xiàn)途徑,高杠桿游戲?qū)Ψ科缶哂泻艽笳T惑力。不過,從防控金融風(fēng)險(xiǎn)的角度看,房企自有資金有限,投資量大,建設(shè)周期長(zhǎng),資金回收慢,特別是易受到宏觀經(jīng)濟(jì)和相關(guān)政策的影響。因此,資金尤其是信貸資金不能無限制地流入房地產(chǎn)行業(yè)。對(duì)于凈負(fù)債率高、債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資渠道單一的房企,更應(yīng)該積極思考如何保證企業(yè)資金鏈的安全,將負(fù)債率降低到一個(gè)比較健康的水平。
 

來源:中國(guó)證券報(bào)·中證網(wǎng)

編輯:網(wǎng)站實(shí)習(xí)1

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