11月16日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年10月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶解讀稱:2022年10月份,70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加,各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降,一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅略擴(kuò)。
各線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降
“量在價(jià)先,受整體銷售數(shù)據(jù)下滑影響,10月房?jī)r(jià)總體下行的趨勢(shì)還在延續(xù),房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)也顯示出目前市場(chǎng)已處于階段性底部?!?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,2022年10月份,70個(gè)大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有58個(gè)和62個(gè),比上月分別增加4個(gè)和1個(gè)。
具體來(lái)看,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%,降幅與上月相同;二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.3%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.3%和0.5%,降幅比上月分別擴(kuò)大0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%,降幅均與上月相同。
“新房數(shù)據(jù)方面,北京、上海、杭州和成都的房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)健,而其他城市普遍有降溫的壓力;新房行情偏弱,二手房也會(huì)明顯受影響,只有成都、南充、煙臺(tái)、北京和徐州的二手房?jī)r(jià)還在漲。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為,10月份企業(yè)融資、居民按揭都出現(xiàn)緊縮的局面;開(kāi)發(fā)商資金鏈繼續(xù)緊張,國(guó)慶期間新房項(xiàng)目打折促銷;加上疫情對(duì)現(xiàn)場(chǎng)看房、買房和市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的預(yù)期影響,共同導(dǎo)致了新房?jī)r(jià)格跌幅擴(kuò)大。
二手房方面,張波指出,置換個(gè)稅退還的政策已經(jīng)帶動(dòng)二手房掛牌量明顯提升,這一點(diǎn)在一二城市環(huán)比價(jià)格變化也同步有所反映。
但9月底的政策在市場(chǎng)釋放的效力還不太明顯,尤其是房貸利率層面對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)邊際效應(yīng)在遞減,階段性放寬首套房商貸利率下限對(duì)提升市場(chǎng)熱度的作用并不能立竿見(jiàn)影?!睆埐ㄕf(shuō),首套購(gòu)房需求入市還相對(duì)猶豫,導(dǎo)致市場(chǎng)成交量不能同步提升,部分城市二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求,對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)形成一定下壓。
供需兩端政策齊發(fā)力
“當(dāng)前房?jī)r(jià)總體上進(jìn)入到降溫和調(diào)整的階段,和全國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)疲軟等態(tài)勢(shì)有關(guān),也和購(gòu)房需求釋放不到位有關(guān)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,鑒于歷史走勢(shì),類似調(diào)整需要一定的時(shí)間,短期內(nèi)房?jī)r(jià)指數(shù)反彈或轉(zhuǎn)正是有壓力的。
貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰認(rèn)為,未來(lái)價(jià)格走勢(shì)的改善有待各項(xiàng)支持政策的落地,預(yù)期和量的切實(shí)改善才能減緩房?jī)r(jià)的下行壓力。
具體看來(lái),供給端的融資支持、預(yù)售資金盤(pán)活等多方面政策,有助于改善市場(chǎng)預(yù)期,防止下行風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延;短期內(nèi)交易量的筑底仍有待需求端支持政策的進(jìn)一步落地和細(xì)化。
張波也表示,從10月和11月的政策來(lái)看,力度已經(jīng)明顯提升,兩部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的金融16條對(duì)后市的影響會(huì)非常直接。加之“第二支箭”(繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具)同步發(fā)力,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款以及債券融資多種融資渠道的助力下,房企后續(xù)的項(xiàng)目交付和資金壓力將得到有效緩解。
“若資金面好轉(zhuǎn),市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商層面的預(yù)期好轉(zhuǎn),開(kāi)發(fā)商降價(jià)打折的預(yù)期就會(huì)緩減,房?jī)r(jià)指數(shù)下跌的狀況就會(huì)好轉(zhuǎn)?!崩钣罴伪硎荆枨蠖私档桶唇依?、熱點(diǎn)城市啟動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等,也會(huì)利好開(kāi)發(fā)商內(nèi)源融資,提高造血功能,利好價(jià)格穩(wěn)定。
“總之,供需兩端全面發(fā)力,互相支撐,最終才能讓價(jià)格企穩(wěn)。”李宇嘉說(shuō)。