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房企資金鏈?zhǔn)站o還是放緩 首套房貸利率結(jié)束22月上漲

2018-12-19 09:01:00

  各種跡象顯示,時(shí)值年底,房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯的資金緊張局面。

  12月18日,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲得的一份四大國(guó)有行杭州分行在杭州的按揭貸款數(shù)據(jù)顯示,2018年10月,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行四大行在杭州的個(gè)人按揭貸款分別較年初增長(zhǎng)485億、327億、252億和215億元。

  前述數(shù)據(jù)與2017年相比,增速則保持平穩(wěn),2017年10月份對(duì)應(yīng)的增速數(shù)據(jù)分別為406億、280億、282億和243億元。

  事實(shí)上,從全國(guó)范圍來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)也并未出現(xiàn)“收緊”趨勢(shì)。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,今年1-11月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)7.6%,增速比1-10月回落0.1個(gè)百分點(diǎn),在年內(nèi)仍屬高位。11月單月同比增速為6.6%,顯示房企資金面情況同樣趨穩(wěn)。值得一提的是,房企到位資金的各項(xiàng)來(lái)源中,國(guó)內(nèi)貸款與利用外資增速均有所回升,國(guó)內(nèi)貸款同比由上個(gè)月的降6.1%跳漲至升12.4%。這意味著,一方面房企信托融資的回暖,另一方面房企海外發(fā)債有所進(jìn)展。

  同樣是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),個(gè)人按揭貸款方面,11月份的貸款規(guī)模為2012億元,為7月份以來(lái)的最高值,此前8、9、10月三個(gè)月分別為1950億、1917億和1880億元。

  12月18日,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,理論上,年底會(huì)出現(xiàn)較為明顯的資金緊張跡象。不過(guò),今年這種情況較為緩和,房地產(chǎn)企業(yè)資金比較充足,信貸市場(chǎng)和其他融資渠道的資金供給都很充分。

  房企供需矛盾加大

  今年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)給人以“困難”的印象:房?jī)r(jià)下跌、房企困難、降價(jià)銷(xiāo)售的消息鋪天蓋地。但從總體數(shù)據(jù)上看,房地產(chǎn)市場(chǎng)并未顯示出“困難”的跡象。不管是從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)還是全國(guó)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)走勢(shì)上看,房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎都尚未顯示出“入冬”的跡象。三季度,據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理,137家A股上市房企中僅15家凈利潤(rùn)為負(fù),且其中絕大部分相比去年都取得較高的同比增速。

  相關(guān)房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)上顯示,從近期70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)當(dāng)月同比走勢(shì)來(lái)看,整體漲幅趨于平穩(wěn)。其中,一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)增速同比趨穩(wěn),二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)增速則小幅上揚(yáng)。

  12月18日,上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)說(shuō),類(lèi)似杭州等是存在泡沫,其價(jià)格方面是有所透支的,會(huì)有適度回調(diào)。從后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)看,強(qiáng)勁的城市主要包括一些中西部的地級(jí)市,預(yù)計(jì)還會(huì)上漲一波。部分城市依然會(huì)執(zhí)行去庫(kù)存的政策內(nèi)容,而同樣有部分城市則受益于高鐵建設(shè)等概念,市場(chǎng)表現(xiàn)預(yù)計(jì)也不錯(cuò)。

  另外,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)還顯示,前11月新開(kāi)工及竣工面積累計(jì)同比分別為16.8%,新開(kāi)工升幅有所擴(kuò)大,從單月表現(xiàn)來(lái)看,新開(kāi)工同比增速回升至 21.7%,表現(xiàn)超出預(yù)期。盡管土地市場(chǎng)趨冷,受施工改善拉動(dòng),11月地產(chǎn)投資增速 9.7%,與10月持平。

  從庫(kù)存數(shù)據(jù)上看,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《100城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示,截至今年11月底,一、二、三四線(xiàn)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2713萬(wàn)、22780萬(wàn)和19298萬(wàn)平方米,環(huán)比增幅分別為8.4%、1.9%和2.3%,同比增幅分別為23.7%、-4.9%和1.7%。

  從同比增幅數(shù)據(jù)看,一線(xiàn)城市在連續(xù)34個(gè)月庫(kù)存同比下跌后,6月份首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),7-11月份繼續(xù)同比正增長(zhǎng),這意味著一線(xiàn)城市正進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段。

  二線(xiàn)城市雖然保持同比下跌,但跌幅是在持續(xù)收窄的。三線(xiàn)城市在連續(xù)38個(gè)月同比下跌之后,目前首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。庫(kù)存增長(zhǎng)數(shù)據(jù)體現(xiàn)出,房地產(chǎn)供給規(guī)模偏大、需求規(guī)模偏小的態(tài)勢(shì),可見(jiàn),供求矛盾繼續(xù)加大。

  首套利率結(jié)束22個(gè)月上漲

  張大偉表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)未入冬,更不用說(shuō)底部。進(jìn)入底部會(huì)有兩個(gè)表現(xiàn),一是大規(guī)模降價(jià)銷(xiāo)售,目前僅個(gè)別開(kāi)放商的個(gè)別樓盤(pán)有此種行為,但不具有普遍性,大型房企萬(wàn)科、碧桂園、恒大等都未出現(xiàn)類(lèi)似情況;二是房企大規(guī)模虧損、出售股權(quán)的現(xiàn)象,目前也沒(méi)有出現(xiàn)。未來(lái)房市如何走,取決于政策的變化。

  從近期政策態(tài)度來(lái)看,有趨穩(wěn)跡象。個(gè)別地區(qū),比如遼寧省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已經(jīng)正式下發(fā)《全省推動(dòng)縣城和新城區(qū)房地產(chǎn)去庫(kù)存工作方案》明確提出,推進(jìn)縣城棚戶(hù)區(qū)、老舊小區(qū)、危險(xiǎn)房屋改造。市場(chǎng)房源充足、庫(kù)存量大的區(qū)域,棚戶(hù)區(qū)改造可繼續(xù)推行貨幣化安置,消化庫(kù)存商品住房。

  在房貸上,統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,今年11月全國(guó)首套房貸平均利率為5.71%,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.165倍,環(huán)比10月持平,結(jié)束連續(xù)22個(gè)月的上漲趨勢(shì)。

  另外,值得注意的是,今年11月份,百城新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5930萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)25.0%,同比增長(zhǎng)34.3%。觀(guān)察歷史數(shù)據(jù),11月份推盤(pán)規(guī)模創(chuàng)下了歷史最高水平。這從側(cè)面也說(shuō)明,11月份預(yù)售證管控的力度相對(duì)小,部分積壓的高價(jià)樓盤(pán)正密集入市。

  多位房地產(chǎn)分析師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,從目前的情況觀(guān)察,三、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已近高位邊緣,房地產(chǎn)政策有進(jìn)一步放松的可能。不過(guò),這一輪放松或許與此前兩輪刺激有所不同,關(guān)鍵原因是居民杠桿已經(jīng)處于高位,即使推出放松新政,很難判斷有多少繼續(xù)加杠桿的空間。

  此外,政策本身也面臨著“多難”處境,市場(chǎng)普遍預(yù)期2019年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨較大的壓力,如果維持調(diào)控政策,可能使得經(jīng)濟(jì)和財(cái)政壓力惡化;政策放松可以對(duì)沖這種壓力,但又可能進(jìn)一步催生泡沫并激化中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的矛盾。

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