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2019年樓市是否松綁成懸念 部分地區(qū)財(cái)政壓力顯現(xiàn)

2019-02-13 09:12:00

  家住衡陽(yáng)的宋國(guó)華(化名)明顯感到,從去年下半年開始,房?jī)r(jià)漲得有些過猛。

  年過五旬的宋國(guó)華一直生活在衡陽(yáng)這座南方小城,在他的印象中,衡陽(yáng)的房?jī)r(jià)一直較為平穩(wěn),雖有上漲,尚在可承受的范圍。對(duì)于這一輪瘋漲,宋國(guó)華也說(shuō)不清具體是從幾月份開始的,只是突然發(fā)現(xiàn),僅僅幾個(gè)月時(shí)間,房?jī)r(jià)就已經(jīng)漲到每平米6000元左右,這對(duì)于工薪族而言,實(shí)在有些吃不消。

  衡陽(yáng)市人力資源和社會(huì)保障局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2017年,衡陽(yáng)市在崗職工月平均工資4647元,而據(jù)衡陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的數(shù)據(jù),2017年衡陽(yáng)中心城區(qū)商品房住宅的均價(jià)為4800元/m2,與社平工資基本持平。

  在當(dāng)?shù)卣块T看來(lái),“衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)理性回歸,銷售價(jià)格也較為穩(wěn)定”,也正因?yàn)槿绱耍?018年12月26日,衡陽(yáng)市發(fā)改委與衡陽(yáng)市住建局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于暫停執(zhí)行<關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價(jià)格行為的通知>的通知》,宣布將自2019年元旦起暫停執(zhí)行限價(jià)令。

  吊詭的是,限價(jià)令在第二天就出現(xiàn)反轉(zhuǎn),2018年12月27日,衡陽(yáng)市政府發(fā)文撤銷《關(guān)于暫停執(zhí)行〈關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價(jià)格行為的通知〉的通知》,理由是前述通知“對(duì)穩(wěn)控房?jī)r(jià)的復(fù)雜性判斷不精準(zhǔn),對(duì)穩(wěn)定預(yù)期的持續(xù)性認(rèn)識(shí)不充分,文件出臺(tái)引發(fā)了市場(chǎng)的誤解和網(wǎng)上的炒作,其影響有悖于部門出臺(tái)文件的初衷”。

  這“朝令夕改”的操作,使處于湖南中南部的衡陽(yáng)市迅速成為全國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn),也將地方政府對(duì)樓市的微妙態(tài)度展現(xiàn)得淋漓盡致。

  試探性微調(diào)

  最近,中國(guó)各省區(qū)市兩會(huì)密集召開,住房問題成為各地方政府工作報(bào)告中不可或缺的內(nèi)容,加大調(diào)控力度,完善市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制,或?qū)⒊蔀?019年地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策方向。

  在2018年年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上, “房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位再次被重申,提出“因城施策、分類指導(dǎo),夯實(shí)城市政府主體責(zé)任,完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系”。

  此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“因城施策”,提法也從“分類調(diào)控”改成“分類指導(dǎo)”,意味著房地產(chǎn)調(diào)控不再“一刀切”,地方政府或?qū)碛懈蟮淖灾鳈?quán)。

  就在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開的前一天,有些地方政府房地產(chǎn)政策開始松動(dòng)。2018年12月18日,山東菏澤率先提出取消一二手房限售,成為第一個(gè)發(fā)出樓市松綁信號(hào)的地方政府。在中央明確地方政府主體責(zé)任之后,多個(gè)城市紛紛放寬購(gòu)房限制,短短一個(gè)月內(nèi),深圳、廣州、珠海、上海、衡陽(yáng)、青島等城市先后對(duì)樓市進(jìn)行微調(diào)。 

  經(jīng)歷了兩年緊縮的調(diào)控之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎要迎來(lái)一輪寬松期,而在“房住不炒”的主基調(diào)下,地方政府將如何發(fā)揮“主體責(zé)任”,成為博弈的關(guān)注點(diǎn)。

  值得注意的是,衡陽(yáng)發(fā)改委和住建局發(fā)布的取消限價(jià)通知,落款日期是2018年12月19日,也就是在文件印發(fā)一周后才對(duì)外公布,卻僅“存活”了一天就被市政府撤回。衡陽(yáng)市政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的謹(jǐn)慎和試探意味可見一斑。

  2018年12月,社科院發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2018-2019)》指出,綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)周期、前期需求釋放以及政策調(diào)控的多重影響,進(jìn)入2018年下半年后,隨著持續(xù)三年的調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)效應(yīng),部分城市樓市逐漸顯露疲態(tài),土地溢價(jià)率不斷下降、土地流拍不斷增加,部分城市的庫(kù)存又進(jìn)入上升通道。

  社科院的報(bào)告預(yù)計(jì),未來(lái),一線城市可能微調(diào)調(diào)控措施,保持調(diào)控政策的適度;二線城市可能最具放松的沖動(dòng)和條件,激活樓市的熱度;三四線城市可能動(dòng)用干預(yù)之手,極力維護(hù)樓市的溫度。

  實(shí)際上,在這一輪微調(diào)中,沖鋒在前的,不光有菏澤、衡陽(yáng)等三四線城市,也有廣州、珠海、深圳等一二線城市。

  此外,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提出,宏觀政策要強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)。在中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌看來(lái),這同樣也是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控提出的要求。據(jù)他研究發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)市場(chǎng)是有周期性的,從1998年住房制度改革20年以來(lái),大概三年多時(shí)間一個(gè)小周期,而在這三年多時(shí)間中,有一年半到兩年的時(shí)間是上升期,還有一年到一年半是下行期。

  去年以來(lái),特別是去年下半年以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體進(jìn)入下行期,“對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控而言,下行的時(shí)候,要阻止下行速度不要太快,上升的時(shí)候要防止上升的力度不要過高”。顧云昌認(rèn)為,在過去經(jīng)濟(jì)上揚(yáng),特別是樓市上揚(yáng)的時(shí)候,采取了限價(jià)、限購(gòu)、限售等政策。而現(xiàn)在這些城市面臨較為明顯的下行趨勢(shì),出現(xiàn)房?jī)r(jià)的增幅下降,甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降的情況時(shí),根據(jù)逆周期調(diào)節(jié)原則,需要對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行適當(dāng)松綁。

  “目前一些城市針對(duì)銷售下行的狀態(tài),對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行松綁,順應(yīng)了樓市的情況?!鳖櫾撇颉吨袊?guó)新聞周刊》解釋說(shuō),銷售的下降會(huì)直接影響到開發(fā)商拿地,因?yàn)樗麄儗?duì)未來(lái)的預(yù)期感覺到有問題,所以會(huì)影響土地出讓。

  顧云昌表示,去年下半年以后,地方政府的土地流拍次數(shù)明顯增多?!傲髋臅?huì)導(dǎo)致地方財(cái)政的土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收減少,所以地方政府有明顯的訴求,為了保證地方政府財(cái)政的正常運(yùn)營(yíng),迫切需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取必要的舉措?!?/p>

  中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系副教授施昱年也認(rèn)為,巨大的財(cái)政壓力是地方政府迫不及待對(duì)樓市政策松綁的主要原因。由于在中國(guó)的稅制結(jié)構(gòu)中,來(lái)自土地和房地產(chǎn)的稅收極為有限,土地出讓金成為很多地方財(cái)政收入的一個(gè)主要來(lái)源。盡管2013年以后,土地財(cái)政占比越來(lái)越小,但在有些三四線城市,依然能占到財(cái)政收入的30%~40%。

  來(lái)自財(cái)政部國(guó)庫(kù)司數(shù)據(jù)顯示,2018年,地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入97905億元,地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入71372億元,而土地出讓收入為65096億元,土地出讓收入占到地方財(cái)政收入的1/3以上。

  2016年上半年,為了“去庫(kù)存”,各地普遍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取較為寬松的政策,造成房?jī)r(jià)“瘋漲”。當(dāng)年9月,中國(guó)開始啟動(dòng)號(hào)稱“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控政策,在不到10天時(shí)間里,就有19個(gè)城市先后出臺(tái)限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售等政策,隨后,調(diào)控力度不斷升級(jí),從一、二線城市擴(kuò)大到三、四線城市。

  “特別是強(qiáng)化限購(gòu)之后,一些地方政府盡管還有賣地的渠道,但不少開發(fā)商已經(jīng)停止在三四線城市拿地,這些地方政府面臨著巨大的資金困境,加上地方債壓力,某些三四線城市率先‘松綁’,其實(shí)是可以預(yù)期的?!笔╆拍晗颉吨袊?guó)新聞周刊》分析道。

  “一刀切”政策修訂

  在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái),除了財(cái)政壓力,這輪微調(diào)其實(shí)是對(duì)此前“一刀切”調(diào)控政策的修復(fù)。以棚改貨幣化安置政策為例,在不同的城市,去庫(kù)存的效果各不相同,衡陽(yáng)曾面臨無(wú)房可賣的窘境,而菏澤被“限售”困住市場(chǎng)。

  2015年7月,國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》,提出用三年時(shí)間改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬(wàn)套、農(nóng)村危房1060萬(wàn)戶。

  2017年4月,住建部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,提出商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的三四線城市,棚戶區(qū)改造要以貨幣化安置為主,避免重復(fù)建設(shè)。

  時(shí)任住建部部長(zhǎng)陳政高曾對(duì)棚改貨幣化安置大加贊許,認(rèn)為“既推動(dòng)了去庫(kù)存工作,又減少了重復(fù)建設(shè),提高了效率”。

  被認(rèn)為打響此次樓市“松綁”第一槍的菏澤市,2015年完成棚改20960戶,2016年完成62066戶,并在2016、2017年連續(xù)居全國(guó)設(shè)區(qū)市城市棚改首位。

  過去幾年,大規(guī)模的棚改貨幣化安置,催化了菏澤樓市的火爆,也使得當(dāng)?shù)赝恋爻山涣砍掷m(xù)增長(zhǎng),土地出讓收入更是讓當(dāng)?shù)卣嵉门柝S缽滿,在山東乃至全國(guó)都名列前茅。

  據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示,在2017年1月至今,菏澤曾三次進(jìn)入全國(guó)土地出讓金TOP20,分別是2017年7月,以38.6億元位居20位,2018年1~3月,以120.4億元位居第18位,2018年5月,以53.3億元排名第10位,排名不斷攀升。

  然而,受“一刀切”的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,2017年11月,菏澤不得不采取了“限售”政策,這對(duì)較為依賴土地出讓金收入的當(dāng)?shù)刎?cái)政而言,影響巨大。

  2018年6月下旬,有消息稱棚改項(xiàng)目審批權(quán)將收回至國(guó)開行總行。10月8日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,商品房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣,要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。棚改政策的全面收緊,對(duì)于菏澤而言,更是“雪上加霜”——去庫(kù)存紅利消退,房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)大幅下滑,或成為菏澤迫不及待取消限售的原因。

  但在“取消限售”政策公布次日的一紙說(shuō)明中,菏澤市住建局卻將原因引向了市民的購(gòu)房需求,稱菏澤市限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定出臺(tái)后,有不少準(zhǔn)備購(gòu)買存量住房的市民,特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻?,因不能辦理過戶而無(wú)法購(gòu)買合適的存量住房,要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。

  而近年來(lái),受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響,菏澤市二手房交易價(jià)格出現(xiàn)同比增長(zhǎng)較快的勢(shì)頭?!盀榉乐股唐纷》?jī)r(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查和評(píng)估,決定取消已出臺(tái)的限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。”在說(shuō)明中,菏澤市住建局如此解釋。

  “由于房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn),具有明顯的區(qū)域性,因此在房地產(chǎn)整個(gè)運(yùn)營(yíng)中,城市之間出現(xiàn)嚴(yán)重的分化,但我認(rèn)為這個(gè)分化不是調(diào)控造成的,而是因?yàn)橹袊?guó)的土地制度和土地供應(yīng)都存在土地錯(cuò)配的問題?!鳖櫾撇硎?,正因?yàn)槿绱耍谝恍┤木€城市庫(kù)存很多,需要去庫(kù)存。而對(duì)于一二線城市,不僅沒有去庫(kù)存的訴求,還需要增加庫(kù)存,因?yàn)樵趲?kù)存不足的情況下,會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求,造成房?jī)r(jià)的上漲。

  在顧云昌看來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性使得“一刀切”的政策難以奏效,不像其他大宗商品要降一起降,要漲一起漲,也正因?yàn)槿绱耍舜沃醒牍ぷ鲿?huì)議提出因城施策,分類指導(dǎo),將調(diào)控的權(quán)限更多地交給了地方政府。在建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制過程中,必須想辦法解決土地錯(cuò)配的問題。

  施昱年則認(rèn)為,從分類調(diào)控到分類指導(dǎo),體現(xiàn)了房地產(chǎn)政策的系統(tǒng)性。原來(lái)的調(diào)控是一個(gè)管制手段,很難與其他的配套政策相結(jié)合。而從目前來(lái)看,必須要在財(cái)政壓力和調(diào)控政策之間取得一個(gè)平衡,這時(shí)候,中央的“分類指導(dǎo)”就非常重要。

  比如地方政府面臨著地方債壓力,急于放開限購(gòu),而對(duì)于中央政府而言,需要轉(zhuǎn)變地方政府的調(diào)控思維,不再局限于房地產(chǎn)本身,只做頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的管制,而是指導(dǎo)地方政府將調(diào)控的思路打開,跟地方債結(jié)合,跟政府的財(cái)政壓力結(jié)合,行成一系列配套措施。

  除了財(cái)政政策,貨幣政策也和房地產(chǎn)政策密切相關(guān)。今年1月,央行宣布降準(zhǔn),業(yè)內(nèi)紛紛認(rèn)為這是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的松綁信號(hào),降準(zhǔn)降息一向也被認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控的重要風(fēng)向標(biāo)。

  施昱年認(rèn)為,除了利率之外,中央政府也可以通過股市等其他手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,但由于現(xiàn)在正處于經(jīng)濟(jì)下行階段,政府這些手段只能慢慢調(diào)整,從利率突破,慢慢通過分類指導(dǎo),讓地方政府可以用其他的渠道發(fā)行地方債,或是通過引資的方式增加地方財(cái)政收入,在引資的過程中,就會(huì)分散老百姓的投資,不再集中投資房地產(chǎn)等?!斑@是一個(gè)漸進(jìn)的過程”。

  小幅度“松綁”

  “房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是上升還是下行,不僅影響地方財(cái)政收入,也會(huì)影響整個(gè)的宏觀經(jīng)濟(jì)?!鳖櫾撇⒁獾剑舜沃醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議并沒有像此前那樣對(duì)房?jī)r(jià)提出進(jìn)一步要求,這也是基于對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)情況作出的判斷,但在他看來(lái),現(xiàn)在的主要問題不是要防止房?jī)r(jià)過快上漲,而是要防止房?jī)r(jià)大跌。

  在施昱年看來(lái),目前各地方政府的微調(diào)政策,包括降低首付、公積金政策、取消限售、取消限價(jià)等,更多的是試探意味,而不是真正去突破限購(gòu),不會(huì)爆發(fā)大量的需求。而且這些政策大多是從供給端嘗試,放松供給,有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

  相對(duì)而言,廣東政策放開的步子邁得更大。2018年12月20日,廣州市住建委發(fā)布的《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理的意見》指出,2017年3月30日土地出讓成交的房地產(chǎn)項(xiàng)目,其商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象,個(gè)人購(gòu)買商服類物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后可再次轉(zhuǎn)讓。4天后,廣州又對(duì)住房公積金提取政策進(jìn)行微調(diào),允許在廣州周邊城市異地購(gòu)房提取公積金余額,政策放松趨勢(shì)隱現(xiàn)。

  “廣州的政策相當(dāng)于在需求側(cè)放松,會(huì)有一部分需求被釋放出來(lái),但因?yàn)樯套》康亩▋r(jià)和純住宅定價(jià)是兩個(gè)不同市場(chǎng),如果商鋪價(jià)格上漲,并不必然帶動(dòng)住宅市場(chǎng)價(jià)格上漲?!笔╆拍暾f(shuō)。

  “很多房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有真正實(shí)踐過,大家都是摸著石頭過河?!笔╆拍暾J(rèn)為,目前從一兩個(gè)城市的微調(diào),到更多城市的微調(diào),中央似乎是默許的態(tài)度,而且在他看來(lái),只要不放開限購(gòu),透過其他途徑小范圍的松動(dòng),能夠?yàn)槭袌?chǎng)注入一些信心,其實(shí)并非壞事。

  施昱年認(rèn)為,在2019年,小幅度的“松綁”可能會(huì)成為一種趨勢(shì),但不會(huì)蔓延到一線城市。北京、上海、深圳、廈門這四個(gè)城市或成為房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)?!?/p>

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