據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,2020年前10個月我國房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券融資累計達10283億元。而11月份,房地產(chǎn)行業(yè)將迎來今年以來的債券到期高峰,待償規(guī)模達1071億元。
專家表示,年底之前,房企將承受降負債與沖業(yè)績的雙重壓力,尤其是部分高負債房企面臨的壓力較大。
發(fā)債規(guī)模不及到期規(guī)模
貝殼研究院統(tǒng)計顯示,10月份,房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券融資共66筆,較上月增加1筆,發(fā)行規(guī)模折合人民幣約692億元,較上月下降10.7%。其中,境外融資共19筆,融資規(guī)模約332億元人民幣,環(huán)比增長46.9%;境外債券規(guī)模占比約48%,較上月提升19個百分點。境內(nèi)融資共47筆,較上月減少4筆,融資規(guī)模約360億元,環(huán)比下降34.4%。
從前10個月整體看,房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債規(guī)模占比38%,較2019年同期下降8個百分點,為2017年以來同期低點;境內(nèi)發(fā)債規(guī)模占比62%,較1-9月下降1個百分點。
貝殼研究院認為,今年以來境外債市受不確定因素干擾表現(xiàn)低迷,10月末期出現(xiàn)短期回暖跡象。由于全球不確定因素仍存,預計境外債市短期波動性較大。境內(nèi)債券市場方面,三季度房地產(chǎn)金融監(jiān)管升級效果逐漸顯現(xiàn),預計至年末以防風險為首要方向,房企境內(nèi)融資環(huán)境將持續(xù)收緊。
數(shù)據(jù)顯示,10月房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券到期規(guī)模約816億元,超過了約692億元的發(fā)債規(guī)模,發(fā)債規(guī)模已連續(xù)兩月不及到期規(guī)模,房企短期資金流動性壓力上升。
11月迎來年內(nèi)償債高峰
11月房企將有1071億元債券到期,迎來今年到期償債高峰期。分析人士稱,10月房企強勁的銷售業(yè)績可緩解一部分流動性壓力,但高負債房企將面臨較大考驗,對銷售回款的依賴程度將進一步加深。
“A股132家上市房企2020年三季報已全部發(fā)布,其中僅46家公司歸母凈利潤同比有所增長,占比為34.8%。整體看,上市房企前三季度業(yè)績表現(xiàn)欠佳。”克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲說。
房玲指出,四季度房企銷售壓力較大。外加以“三條紅線”為核心的融資新規(guī),房企融資環(huán)境進一步收緊。四季度房企需要提升銷售及運營效率。
增強自身“造血”能力
易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱認為,“三條紅線”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是長期的。從企業(yè)端來看,對房企加速銷售回款、提高現(xiàn)金管理能力、合理控制杠桿提出了更高要求。從金融端來看,“三條紅線”的存在改變了投資方對房企及房地產(chǎn)行業(yè)整體償債能力的評估。
“從有關部門要求提交的負債監(jiān)測表來看,房企除了需要填寫三項指標、銷售規(guī)模以及各類有息負債總數(shù)之外,還需要填寫參股未并表住宅地產(chǎn)項目、明股實債融資、供應鏈資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、合作方股東投入凈額,以及其他房地產(chǎn)相關表外有息負債這5大項數(shù)據(jù)。這種穿透式監(jiān)管使房企表外負債將無所遁形。房企維持經(jīng)營以及降杠桿的壓力加大。”房玲說。
房玲指出,部分房企以往優(yōu)化報表的財務技巧已經(jīng)無法使用,控制杠桿水平、出售資產(chǎn)“瘦身”、利用股權融資已成為房企應對“三條紅線”的重要方式。但僅僅在融資方面進行調(diào)整并不能真正把握好降杠桿和規(guī)模擴張的平衡,未來房企還得加強銷售回款,不斷提升運營效率,提高盈利水平,增強自身造血能力。