在第20屆《財經》年會上,多位業(yè)內人士共議房地產新發(fā)展模式。陽光資產首席戰(zhàn)略官、國家統(tǒng)計局原局長邱曉華建議從需求側發(fā)力促進房地產基本面修復。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛建議,必須加大政策力度,力爭房地產實現(xiàn)彈跳式軟著陸,讓市場機遇期出現(xiàn)反轉。中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員,住建部政策研究中心原主任秦虹指出,當前房地產進入到了一個新的發(fā)展階段。要積極探索新的發(fā)展模式,適應房地產行業(yè)從成長期到成熟期過渡的一些新要求。
需求側發(fā)力改善房地產消費
邱曉華認為,下一階段國家應從需求側積極發(fā)力,促進地產基本面的修復。財政應出臺數(shù)支箭改善房地產消費。
邱曉華表示,第一支箭應當強化各級政府公共服務職能,采取多種方式集中購買收儲合格的商品房,用于解決中低收入,特別是進城農民工和一些體制內住房條件相對差職工的住房需要。也就是說,各級政府應當把原來用于經濟適用房、棚戶區(qū)改造等方面的錢,適當拿出一部分集中收儲已經建成完工合格的商品房,作為政府用于解決所謂新市民、老體制內中低收入職工的住房。
第二支箭應當降低商品房銷售領域的各類稅費水平。邱曉華表示:“目前在銷售領域里的稅費負擔還是很重,應當適當降低,讓老百姓感受到政府的溫暖。同時應當降低金融機構的按揭抵押利率,目前的按揭抵押利率還是偏高,應該降1到0.5個點?!?/div>
邱曉華還指出,第三支箭應當降低城市土地出售價格,促進房價適當下降。無論是土地價格的高企,無論是稅費的高企,都是造成房價高的重要因素,真正由房地產開發(fā)上帶來的房價高還不是主要的。第四支箭應當進一步改善居住環(huán)境,在教育、醫(yī)療、商業(yè)和公共設施方面,加大政府和全社會的投資力度,創(chuàng)造更多更好的宜居的區(qū)域。
加大政策力度實現(xiàn)房地產軟著陸
倪鵬飛表示,順應著陸換擋轉型的發(fā)展趨勢,抵消市場機遇期快速下行的慣性,防范和化解風險,必須加大政策力度,力爭房地產實現(xiàn)彈跳式軟著陸,讓市場機遇期出現(xiàn)反轉。
倪鵬飛建議,要通過加快復蘇經濟,增加收入,擴大就業(yè),防范和減緩外部不確定性沖擊。保交樓方面,要加快解決三支箭的梗阻,結合新住房融資模式的建設,建立房地產紓困基金,定向用于出險或困難企業(yè)及項目的股權投資。
處置債務方面,倪鵬飛建議,探索建立政府引導社會參與的房地產引導基金,加快戰(zhàn)略并購、債務重組和資產盤活,重塑和縮小企業(yè)資產負債表,構建企業(yè)新開發(fā)模式。擴大需求方面,要放寬購房條件,降低購房成本,結合完善住房保障體系,鼓勵國有企業(yè)或優(yōu)質民營企業(yè)收購出險企業(yè)項目用于保障性租賃房,共有產權房或產權房。
倪鵬飛還表示,穩(wěn)定房價是關鍵,房價下降有助于降低生活和商務成本,但是要逐步消化,如果出現(xiàn)下降過速的情況,建議可以采取一些臨時性管制措施。此外,扭轉預期也是重中之重,發(fā)揮一二線風向標作用,先讓它回暖,同時減少三四線及以下城市土地供應,逐步消化庫存。
積極探索房地產業(yè)新發(fā)展模式
秦虹指出,二十多年來中國房地產企業(yè)的負債率沒有低過70%,一直非常高?,F(xiàn)在房地產高負債出現(xiàn)問題,主要原因有三方面。
秦虹表示,一是房地產發(fā)展的階段發(fā)生了很大的變化。房地產過去有四大紅利支持:人口紅利、經濟增長紅利、貨幣紅利、住房制度改革紅利。現(xiàn)在新的發(fā)展階段,這些紅利已經大部分消失。二是企業(yè)脫離了軌道,出了很大的風險。三和政策有關。最近中央提出來關于房地產的三支箭,一方面是針對挽救化解當前房地產企業(yè)危機的重要舉措,同時也是房企新發(fā)展模式的一個重要的支持條件。
秦虹表示,未來發(fā)展的過程中,房地產進入到了一個新的發(fā)展階段。新發(fā)展模式大概有四個方面:開發(fā)模式從“三高”向輕重并舉的開發(fā)、運營、服務一體化進行轉型。盈利模式,從單純的增量開發(fā)向存量更新進行轉型,融資模式,從高負債到股債多元進行轉型。房地產企業(yè)的目標模式,就應該從追求規(guī)模和速度的擴張向品牌和品質提升方向轉型。要積極探索新的發(fā)展模式,適應房地產行業(yè)從成長期到成熟期過渡的一些新要求。
來源:財聯(lián)社
編輯:滕珊
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