吳秀青
隨著11月28日證監(jiān)會(huì)支持房地產(chǎn)股權(quán)融資的“第三支箭”（“三支箭”分別為信貸融資、債券融資、股權(quán)融資）射出，房地產(chǎn)“三道紅線”全面命中，房地產(chǎn)企業(yè)融資限制得以放寬，房地產(chǎn)行業(yè)又將肩負(fù)新的使命，踏上新的征程。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。”這是證監(jiān)會(huì)從2020年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性限制（包括政策準(zhǔn)備階段）以來，口徑最為放開的一句話。從信貸融資、債券融資再到股權(quán)融資，“三支箭”發(fā)出的效果如何？能在多大程度上提振房地產(chǎn)市場(chǎng)？房地產(chǎn)行業(yè)曙光到底來了沒？
房地產(chǎn)的支柱地位被重申
國家統(tǒng)計(jì)局12月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份我國主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在走弱。外需高位回落，出口增速已轉(zhuǎn)負(fù)；消費(fèi)疲軟（11月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額38615億元，同比下降5.9%）；投資靠基建勉力支撐，但增速也在回落。
今年前三季度GDP增速為3%，市場(chǎng)預(yù)計(jì)全年經(jīng)濟(jì)增速也在3%左右，遠(yuǎn)低于年初設(shè)定的5.5%的預(yù)期增長目標(biāo)。這其中有美元加息及疫情的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)重下滑也是重要因素之一。從主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，今年除基建投資外，消費(fèi)、工業(yè)增加值、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷售、出口等數(shù)據(jù)都不好，尤其是房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)深度下行。
今年12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對(duì)話上發(fā)表書面致辭，重申房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并指出正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。
“三支箭”核心在“穩(wěn)”，刺激作用有限
近期的房地產(chǎn)支持政策，表面看起來是在“救”，實(shí)際上核心在于“穩(wěn)”，支持資金優(yōu)先流入相對(duì)較優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)健的房企。雖然在短期內(nèi)較難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)基本面，但在政策信號(hào)明確的前提下，市場(chǎng)缺失的信心有望逐漸重塑。
“三支箭”要求金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)更大責(zé)任，防止房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)蔓延，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)盡快走上良性循環(huán)和健康發(fā)展的軌道。尤其是時(shí)隔多年后房企股權(quán)融資的重新開閘，旨在在不直接增加房企負(fù)債規(guī)模的同時(shí)，為房企融資提供充足的渠道。
不過，需要注意的是，此次針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策支持，在條文中明確了重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)和將資金用于特定領(lǐng)域等，主要目的在于維穩(wěn)，而不是鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)重回過快增長的老路。
隨著房企融資渠道的全面打通，特別是“三箭齊發(fā)”涉及的資金及時(shí)落地后，房企資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流或迎來實(shí)質(zhì)性改善，但房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)回暖最終依舊取決于需求的復(fù)蘇，不確定性仍然較大。
未來發(fā)展重視“三個(gè)量”
關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展空間，我們需看到一些現(xiàn)實(shí)的問題。比如，人口的問題。從2013年—2021年全國人口的變化可以看出，2013年我國人口增量接近1000萬，以后逐年遞減，到2021年只有48萬，今年大概率接近零甚至負(fù)增長。2015年為我國勞動(dòng)力人口最高峰，然后進(jìn)入下降趨勢(shì)，2021年為7.8億，比最高峰下降了2000萬人。此外，我國從2000年前后同美國等發(fā)達(dá)國家同步進(jìn)入了老齡化社會(huì)。2021年我國60歲以上人口占比為18.9%，比2013年上升了4個(gè)百分點(diǎn)，65歲以上人口占比為14.2%，比2013年上升了4.5個(gè)百分點(diǎn)。2035年前后，我國將進(jìn)入重度老齡化社會(huì)，老齡化程度將高于G7國家。由此可見，由人口總量帶來的人口紅利正在弱化甚至消失。
再如，城鎮(zhèn)化率的問題。到2021年末，全國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到64.7%。對(duì)于這個(gè)數(shù)據(jù)，中國金融四十人論壇學(xué)術(shù)顧問黃奇帆曾有過分析，由于我國的城鎮(zhèn)發(fā)展特色，我們65%的城鎮(zhèn)化率相當(dāng)于西方國家75%的水平，已經(jīng)接近天花板。不過，到2021年末，我國戶籍人口城鎮(zhèn)化率為46.7%，與全國常住人口城鎮(zhèn)化率相差18%，還有較大的提升空間。
在這樣的背景下，房地產(chǎn)業(yè)亟須在重視“三個(gè)量”（重視存量，深入挖掘和利用住宅存量；重視流量，深入研判流動(dòng)人口的住房消費(fèi)特征、消費(fèi)能力和習(xí)慣；重視質(zhì)量，利用綠色化、智能化手段改善住房品質(zhì)，引領(lǐng)住房消費(fèi)提檔升級(jí)）的過程中，探尋出新的發(fā)展模式。
